יום שבת, 23 במאי 2009

Article - Groupe Achat

GROUPE D’ACHAT IMMOBILIER (G.A.I)
Le cabinet d'avocat: représente lesintérêts du groupe dans sa totalité. Il àun statut de TRUSTEE(administrateur), c.a.d. qu'il se substitueaux membres du groupe pour défendreet harmoniser leurs intérêts vis à vis detous les prestataires.
Il assure aussi lanégociation et la réalisation des contratset l'enregistrement de la copropriété aucadastre après la remise des clés. Il gèreles premiers fonds déposés sur uncompte séquestre jusqu'à l'élaborationcomplète du groupe, puis est relayé parla banque.Les participants: sont garantismutuellement à travers l'engagement dela banque à assurer le financement detout participant faisant défaut. Chaqueparticipant est responsable vis-à-vis dela banque sur sa quote part uniquement.Il n'y a pas de responsabilité collectiveni d'interdépendance. La banque est là,afin de relayer toute défaillance de l'undes participants.
C'est la banque quiassure la cohésion du Groupe. Lesparticipants nomment un ComitéDirecteur qui est l’organe exécutif duG.A.I. Chaque participant pourranégocier des modifications et/ouaméliorations directement avecl’entrepreneur.Les avantages du Groupe d'AchatImmobilier sont nombreux:Les risques sont éliminés, ceci à l'aidede l'établissement d'un cahier descharges précis et de la prévente de latotalité du projet avant toutengagement ; ainsi que la mise en placedu financement intégral du projet dansdes conditions négociées avantageuses.Le budget étant garantit d'avance etsans promoteur, il n'y a pas de faillitepossible !Le groupe d'achat permet de mettreen contact des personnes étrangères quicultivent un projet convergent. A plusforte raison est- il approprié pour ungroupe d'amis, une famille ou unecommunauté.
Le groupe d'achat permet de cumulerdes prix attractifs et des économiesd'échelle réservés à un projetd'envergure, ceci, avec la touchepersonnelle (architecturale, éco -paysagère, décorative) qui est le proprede la construction individuelle, lessoucis en moins.A cette époque de CriseEconomique, le G.A.I est d’autant plusd’actualité que de nombreuxpropriétaires israéliens cherchent àréaliser leur stock de terrains et que lefinancement bancaire faisant défautceux sont les G.A.I qui jouent le rôle decharnière entre les propriétairesfonciers et les entrepreneurs(Kablanim).Dans un projet classique depromotion immobilière, le promoteurachète lui-même le terrain, paye la taxed'acquisition (5%) ainsi que la TVA(15.5%). Il a des frais financiers(banques, permis de construire,architecte), des frais de publicité, decommission pour les commerciaux, etnaturellement, l’espoir d’une margebénéficiaire de l'ordre de 14 à 20%.Tous ces coûts retentissent sur le prixde l'appartement et grèvent le budget etl’emprunt bancaire du client.
Dans lecas du G.A.I, les participants vontpayer la taxe d'acquisition uniquementsur la partie foncière du produit (leterrain) et non sur le budget deconstruction (qui varie entre 40 et 60%du coût total); ils vont pouvoirégalement économiser, dans denombreux cas, la TVA sur le prix duterrain et sur les taxes du permis. Lesfrais financiers sont assumés par chaqueparticipant dans le cadre du prêthypothécaire et n'augmentent donc pasle budget global du projet.
Enfin, leG.A.I a un pouvoir de négociationaccru sur les taux appliqués par labanque et les coûts affichés par leskablanim.Les partenaires du Groupe d'AchatImmobilier:La dynamique du G.A.I implique unesynergie entre les divers partenaires,tend à neutraliser tout conflit d'intérêt, àmettre en place des systèmes decontrôle et réactions, en temps réel:La banque: permet le financement duprojet et est assurée de sonremboursement par le fait quel'opération est pré vendue dans satotalité, en amont immédiat dufinancement. La banque vérifie etassure la solidité financière desparticipants. Elle garantit aussi ladestination finale des fonds.Le bureau d'études – ingénierie:indépendant car commanditédirectement par la banque, assure leContrôle Qualité et l'Audit financier,réalisés en temps réel, au fur et àmesure de la progression.L'Entrepreneur: est un exécutantaux ordres des commanditaires qui sontles acheteurs. S’il prend du retard, ouest mis en cause par le ContrôleQualité, il est immédiatement rappelé àl'ordre, voire substitué.Les prestataires: les différents corpsde métiers nécessaires au projet telsArchitecte, Paysagiste, Sécurité, Déco,Circulation, Climatisation, etc, sontcommandités directement par lesassociés du G.A.I sous la direction duchef de chantier.
Tous ces Intervenantssont indépendant et interchangeables, leChef de Chantier y compris.Un groupe d'achat est unregroupement de consommateurs qui aun but en commun, acheter en groupeun produit ou un service afind'économiser. L'économie peut secaractériser de manière quantitative(moindres frais) ou qualitative(meilleures prestations, atténuation desrisques), voire les deux simultanément.Depuis quelques années s'estmanifesté en Israël un réel engouementpour l'accès à la propriété immobilière àtravers l'organisation d'un grouped'achat. Loin de ne concerner que lesinvestisseurs friands de "coup de fusil",c'est une véritable mode qui toucheaussi bien les jeunes ménages désirantleur premier logement que les touristesattirés par l'immobilier de luxe.
Cephénomène à même alerté et mobilisél'Association des Kablanim qui adénoncé une concurrence déloyale ettenté d’endiguer cette vague. Lelégislateur a entériné ce mouvement enmettant en place un cadre juridique etfiscal qui, intrinsèquement, tend àreconnaître la légitimité du modèle.Modélisation du G.A.I:Envisageons l'exemple d'unpropriétaire foncier ayant publié uneannonce dans un journal pour la vented'un terrain d'une superficie de 500 m2destiné à la construction d'un doubleCottage. Deux particuliers s'associentde manière à présenter une offre d'achatfoncière commune. Chaque partie sedevra de payer sa quote part pourdevenir propriétaire de la moitié duterrain. Puis une fois propriétaires, nosdeux acquéreurs vont s'adresser à unkablan / entrepreneur pour luicommander ses services deconstruction, chacun sur sa partierespective de terrain. Ils vont louerégalement les services d'architecte,ingénieur, avocat etc…Le Groupe d'Achat Immobilierconsiste en une simple extension de ceschéma, avec l’avantage de permettre laréalisation de projets impliquant desterrains plus grands et un nombre departenaires plus important (cottages,lotissement ; immeubles résidentiels etmême des tours de 40 étages commecela à été le cas à Tel Aviv).Avantages économiques & fiscaux:A la différence d'un achatd'appartement neuf, en solo, auprès d'unentrepreneur, la dynamique du G.A.Ipermet aux différents partenaires -associés l’obtention d’un produitarchitectural sur mesure, avec un prixplus bas, de l'ordre de 20 à 30%, c’est àdire une économie de plusieurs dizainesde milliers de dollars.
Raphaël Perez, Avocat
Raphael PEREZ, Law OfficesBet Adfous 20, Dona TowerJerusalem 95483, ISRAELTel: (972-2) 6222771 Direct Fax: (972-2) 6222773 e-mail: raphael@advocateperez.net